Entenda a avaliação de apartamentos
Área privativa, andar, vista, vagas e idade do prédio pesam no preço. Veja como comparar unidades semelhantes sem distorções.
Imovel Consultorias
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A Imovel Consultorias organiza, em linguagem direta, o que observar ao comprar, vender ou alugar um imóvel em Balneário Camboriú, com base na legislação e na prática do mercado local.
A Imovel Consultorias é o espaço editorial em que a Imovel Com Valor Consultoria Imobiliaria LTDA., empresa com sede no Centro de Balneário Camboriú e atividade registrada em corretagem na compra, venda e avaliação de imóveis (CNAE 6821-8/01), organiza o que aprendeu acompanhando negociações no litoral catarinense. A proposta é explicar com calma as etapas que costumam gerar dúvida, antes que elas apareçam no meio de uma negociação.
Os textos tratam de avaliação de apartamentos, documentação, escritura e registro, locação anual e de temporada e compra na planta. Sempre que possível, citamos a lei que sustenta cada afirmação, como o Código Civil, a Lei do Inquilinato e a Lei de Incorporações, para que o leitor possa conferir a fonte por conta própria. Quando uma regra varia de caso a caso, dizemos isso de forma clara, em vez de simplificar demais.
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Este guia percorre, em ordem, os pontos que mais geram dúvida em negociações imobiliárias em Balneário Camboriú: como o mercado local se organiza, o que forma o preço, quais documentos são conferidos, como funcionam escritura e registro, o papel da corretagem, as regras de locação e os cuidados na compra na planta.
Balneário Camboriú é uma cidade compacta e muito verticalizada, o que faz o valor de um imóvel depender tanto da posição dentro do quarteirão quanto do bairro. No mercado local, é comum ouvir três classificações: frente mar, para prédios com fachada voltada para a Avenida Atlântica; quadra mar, para edifícios no mesmo quarteirão, mas sem a fachada principal na orla; e segunda ou terceira quadra, à medida que o imóvel se afasta da praia.
Além do Centro, bairros como Pioneiros, Barra Sul, Nações e Praia dos Amores têm perfis distintos. A Barra Sul concentra empreendimentos de alto padrão e prédios recentes; Pioneiros tem trechos mais residenciais; as Nações e as áreas próximas à BR-101 costumam reunir imóveis com metro quadrado menor e uso voltado à moradia anual. Entender essa divisão ajuda a comparar preços de forma justa.
Outro traço da cidade é a sazonalidade. Entre dezembro e março, a procura por aluguel de curta duração sobe, o que influencia a percepção de rentabilidade e a disponibilidade de imóveis para locação anual. Quem pretende morar o ano todo costuma encontrar mais opções fora da alta temporada.
A avaliação começa pela área. A área privativa corresponde ao espaço de uso exclusivo da unidade; a área total soma a fração das partes comuns, como halls, garagem e lazer. Anúncios que citam apenas a área total podem dar a impressão de um apartamento maior do que ele é por dentro, por isso vale comparar sempre a mesma medida.
Em seguida entram os atributos que mais pesam em prédios altos: andar, posição solar, vista permanente ou sujeita a novas construções, número de vagas e se elas são demarcadas ou rotativas. A idade do edifício, o estado das áreas comuns e o valor do condomínio também afetam o preço, porque representam custos futuros para quem compra.
O método mais usado no dia a dia é o comparativo de mercado: reunir imóveis semelhantes, na mesma região, e observar os valores efetivamente praticados, não apenas os anunciados. Uma avaliação formal, feita por profissional habilitado, segue normas técnicas e resulta em laudo, útil em partilhas, inventários e negociações de valor elevado.
A matrícula é o documento central. Nela constam a descrição do imóvel, os proprietários ao longo do tempo e eventuais ônus, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou usufruto. A prática do mercado é trabalhar com uma certidão de matrícula atualizada, em geral com data de no máximo 30 dias, para ter um retrato recente da situação.
Também é comum reunir certidões pessoais de quem vende, como as de ações cíveis, trabalhistas e de protesto, nas comarcas onde a pessoa reside e onde o imóvel está. Elas ajudam a identificar dívidas que poderiam alcançar o bem negociado. Se o vendedor for empresa, a análise inclui os documentos societários e a confirmação de quem pode assinar por ela.
Em apartamentos, a declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora, evita surpresas, porque débitos condominiais acompanham o imóvel. Ler a convenção e o regimento interno também é recomendável, principalmente para quem pensa em locação de temporada, já que alguns prédios estabelecem regras próprias sobre esse uso.
Pelo artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é exigida na transferência de imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, o que abrange praticamente todas as unidades da cidade. Contratos de financiamento imobiliário, por previsão legal específica, podem ter força de escritura, mas continuam dependendo de registro.
A escritura formaliza o negócio, porém a propriedade só passa ao comprador com o registro na matrícula, no cartório de registro de imóveis da circunscrição. Daí a expressão conhecida no meio jurídico: quem não registra não é dono. Enquanto o registro não ocorre, o bem continua, formalmente, em nome do vendedor.
Os custos envolvem o imposto de transmissão de competência municipal, conhecido como ITBI, e os emolumentos da escritura e do registro. Como referência de planejamento, muitas pessoas reservam algo entre 3% e 5% do valor do imóvel para essas despesas, além do preço em si. O percentual exato varia conforme o valor declarado e as tabelas vigentes.
A profissão de corretor de imóveis é regulamentada pela Lei 6.530/1978, e a comissão de corretagem é tratada nos artigos 722 a 729 do Código Civil. Segundo o artigo 725, a remuneração é devida quando a aproximação entre as partes alcança o resultado previsto, ainda que o negócio não se concretize depois por arrependimento de uma delas.
Em imóveis urbanos, a comissão costuma ficar na faixa de 5% a 6% do valor da venda, conforme combinado em contrato. Quem paga e em que momento deve estar escrito, para evitar divergências no fechamento. Em locações, é comum que a corretagem corresponda ao valor de um aluguel ou a um percentual mensal de administração.
A proposta de compra por escrito registra preço, forma de pagamento, prazos e condições, como a aprovação da documentação. Se houver pagamento de sinal, chamado de arras, os artigos 417 a 420 do Código Civil definem as consequências da desistência: quem deu o sinal e desiste pode perdê-lo, e quem o recebeu e desiste pode ter de devolvê-lo acrescido do equivalente.
As locações urbanas seguem a Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. A locação para temporada, prevista no artigo 48, tem prazo de até 90 dias e é a modalidade típica do verão em Balneário Camboriú. Nela, o aluguel pode ser cobrado antecipadamente, algo que a lei não admite na locação residencial comum, salvo exceções expressas.
Na locação residencial, contratos de 30 meses ou mais permitem ao locador retomar o imóvel ao fim do prazo sem precisar justificar, conforme o artigo 46. O artigo 37 lista as formas de proteção ao locador: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo. A lei proíbe exigir mais de uma delas no mesmo contrato.
A vistoria de entrada, com fotos e descrição de cada cômodo, é a base para comparar o estado do imóvel na devolução. Vale anotar a leitura dos medidores, o funcionamento de portas, janelas e equipamentos, e guardar uma cópia assinada pelas duas partes. Em apartamentos mobiliados, comuns na orla, o inventário dos móveis entra no mesmo documento.
Lançamentos são frequentes na cidade, e a compra na planta tem regras próprias. A Lei 4.591/1964 exige que a incorporação seja registrada na matrícula do terreno antes da venda das unidades, com memorial descritivo, projeto e prazo de carência, se houver. Conferir esse registro é o primeiro passo para quem avalia um empreendimento ainda em obra.
Também convém verificar se o empreendimento adotou o patrimônio de afetação, que separa os recursos da obra das demais contas da incorporadora, e ler com atenção o índice de correção das parcelas durante a construção. Desde a Lei 13.786/2018, os contratos precisam trazer um quadro-resumo com preço, forma de pagamento, prazo de entrega e regras de desistência.
O prazo de entrega pode prever tolerância de até 180 dias, admitida pela mesma lei de 2018, desde que esteja expressa no contrato. Visitar obras já entregues pela empresa e conversar com moradores ajuda a formar opinião sobre acabamento e cumprimento de prazos.
Separe moradia, investimento ou temporada e calcule o valor total, incluindo uma reserva para imposto de transmissão e cartório.
Coloque lado a lado unidades semelhantes, usando sempre a área privativa e considerando andar, vagas e condomínio.
Matrícula atualizada, certidões do vendedor e quitação do condomínio mostram se há pendências que acompanham o imóvel.
A proposta escrita, a escritura e o registro na matrícula concluem a transferência; sem o registro, o bem segue no nome do vendedor.
Área privativa, andar, vista, vagas e idade do prédio pesam no preço. Veja como comparar unidades semelhantes sem distorções.
A matrícula mostra proprietários, descrição do bem e ônus como hipoteca ou penhora. Saiba o que procurar em cada registro.
Centro, Barra Sul, Pioneiros e Nações atendem perfis diferentes. Entenda as classificações usadas no mercado da cidade.
Prazos, formas de proteção ao locador e vistoria seguem a Lei do Inquilinato. Conheça as diferenças entre as duas modalidades.
Imposto de transmissão, escritura e registro somam uma parcela relevante. Saiba como planejar essas despesas com antecedência.
Guia em etapas para comprar apartamento em Balneário Camboriú: bairro, orçamento, visitas, documentos, imóveis na planta, proposta e contrato.
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Helena BortoliniA área privativa é o espaço de uso exclusivo da unidade. A área total inclui a fração ideal das partes comuns, como halls, garagem e lazer. Para comparar preços, use sempre a mesma medida.
Na prática do mercado, trabalha-se com certidões com data de até 30 dias. Assim, a análise reflete a situação recente do imóvel, incluindo eventuais ônus registrados.
O artigo 108 do Código Civil a exige para imóveis acima de 30 salários mínimos. Contratos de financiamento imobiliário podem ter força de escritura por lei específica, mas ainda precisam ser registrados na matrícula.
É um valor pago no início do negócio para confirmá-lo. Pelos artigos 417 a 420 do Código Civil, quem deu o sinal e desiste pode perdê-lo; quem recebeu e desiste pode ter de devolvê-lo acrescido do equivalente.
Segundo o artigo 725 do Código Civil, quando a aproximação feita pelo corretor alcança o resultado previsto, mesmo que o negócio não se concretize depois por arrependimento de uma das partes.
Até 90 dias, conforme o artigo 48 da Lei 8.245/1991. Nessa modalidade, o aluguel pode ser cobrado antecipadamente, diferente da locação residencial comum.
Não. O artigo 37 da Lei do Inquilinato lista caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas, e proíbe exigir mais de uma dessas modalidades no mesmo contrato.
Verifique se a incorporação está registrada na matrícula do terreno, se há patrimônio de afetação e leia o quadro-resumo do contrato, com preço, índice de correção, prazo de entrega e regras de desistência.
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Avenida Atlantica, 400, Apt 2505 - Centro, Balneário Camboriú/SC